Huurders en verhuurders: wat voor type bedrijfsruimte is het?


De meeste ondernemers huren een bedrijfspand om hun onderneming te exploiteren. Ook zijn er ondernemers die een bedrijfspand bezitten en deze verhuren. Voor huurders en verhuurders is het van belang te weten wat voor type bedrijfsruimte het is.

Het type bedrijfsruimte bepaald namelijk welke wettelijke bepalingen van toepassing zijn. Er zijn twee type bedrijfsruimtes. Dit zijn de zogenaamde 290-bedrijfsruimte, ook wel de “middenstandsbedrijfsruimte” genoemd, en de 230a-bedrijfsruimte, ook wel de “overige bedrijfsruimte” genoemd.


Wat is het verschil tussen een middenstandsbedrijfsruimte en een overige bedrijfsruimte?

Bij een middenstandsbedrijfsruimte (uitgewerkt in artikel 7:290 BW en verder) kan gedacht worden aan een winkel, café, kampeerbedrijf, hotel of autowerkplaats.

Bij een overige bedrijfsruimte (uitgewerkt in artikel 7:230a BW) kan gedacht worden aan een kantoorruimte, huisartsenpraktijk, bioscoop, groothandel of autoshowroom.

Indien er sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte dan hebben huurders van deze type bedrijfsruimte meer termijn- en huurbescherming. Ook is er sprake van huurprijsbescherming. De gedachte van de wetgever is hierbij dat bijvoorbeeld een winkel een vaste klantenkring heeft en sterk plaatsgebonden is. De huurder van een middenstandsbedrijfsruimte krijgt in deze van de wetgever meer zekerheid om ook zijn investeringen rendabel te maken gedurende de huurperiode. De goodwill wordt in deze beschermd.

Middenstandsbedrijfsruimte
De termijnbescherming houdt in dat de wetgever uitgaat van een eerste huurtermijn van tenminste 5 jaar. Na het einde van deze 5 jaar wordt de huurovereenkomst automatisch voor nog eens 5 jaar verlengd. Dit is de zogenaamde 5+5 regel. De huurbescherming houdt in dat een opzegging door de verhuurder niet leidt tot het einde van de huurovereenkomst wanneer de huurder niet met deze opzegging instemt. De verhuurder dient zich tot de rechter te wenden om de huurovereenkomst te laten beëindigen. In de wet zijn expliciete gronden genoemd waarbij de rechter een verzoek van de verhuurder kan toewijzen. Wanneer de huurovereenkomst tenminste 10 jaar van kracht is dan krijgt de verhuurder meer toewijzingsgronden voor de beëindiging. Voorts wordt de middenstandsbedrijfsruimte beschermd bij de hoogte van het vaststellen van de huurprijzen. Verhuurders en diens makelaars dienen hierbij gebruik te maken van de rekenmethode in de wet. Makelaars dienen derhalve te taxeren aan de hand van deze rekenmethode. De middenstandsruimte dient getaxeerd te worden aan de hand van vergelijkingsobjecten. De huurprijs mag niet gebaseerd worden aan de hand van het principe “waar ze het nu voor kwijt zouden kunnen”.

Overige bedrijfsruimte
Het vorenstaande geldt niet voor de overige bedrijfsruimten. De enige bescherming die geldt voor overige bedrijfsruimten is de ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat indien de huurovereenkomst wordt opgezegd en de ontruiming wordt aangezegd, de huurder zich kan wenden tot de rechter om haar te vragen de ontruiming met één jaar uit te stellen. De huurder kan deze ontruimingsbescherming 3 keren aanvragen. De rechter maakt in deze dan een belangenafweging. Wiens belang is groter, het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst of het belang van verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst.


De vermelding in de huurovereenkomst

De meeste huurrelaties zijn schriftelijk vastgelegd in een huurovereenkomst. De kop van de huurovereenkomst geeft doorgaans weer wat voor type bedrijfsruimte het is. Echter, de kwalificatie wat voor type bedrijfsruimte het is wordt helaas vaak onjuist gedaan. De kop van de huurovereenkomst is niet leidend. Het gaat erom wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. Dus ook al geeft de kop van de huurovereenkomst aan dat er sprake is van een overige bedrijfsruimte, dan kan het nog zo zijn dat er feitelijk sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte, waardoor de huurder meer bescherming geniet.

Voor verhuurders is het aantrekkelijker dat het een overige bedrijfsruimte betreft wegens de geringe huurbescherming voor de huurder en de contractsvrijheid. Voor huurders is het aantrekkelijker dat de bedrijfsruimte wordt gekwalificeerd als een middenstandsbedrijfsruimte.



MEER INFORMATIE
Heeft u vragen over de kwalificatie van het bedrijfspand dat u huurt of dat u verhuurt? Dan kunt u gerust vrijblijvend contact opnemen met Janet Plat via het telefoonnummer 0512 516905 of via e-mail Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.. Ook kunt u langskomen op het gratis inloopspreekuur in Drachten. Elke maandag van 09:00 tot 11:30.